新加坡私人住宅市场在 2026 年第二季度继续上涨，但数据里已经出现分化：整体房价还在涨，非有地住宅价格却略有回落；租金继续上行，但不同区域的租金表现并不一致。这种分化，比单纯说“房价又涨了”更值得企业和投资者关注。
URA 发布的 2026 年第二季度房地产统计显示，私人住宅整体价格指数环比上升 0.5%，低于第一季度 0.9% 的涨幅；有地住宅价格上涨 2.5%，而非有地住宅价格下降 0.1%。租金方面，私人住宅整体租金指数上升 0.7%，高于第一季度 0.3% 的涨幅。
价格放慢，不代表市场转弱
如果只看整体价格从 0.9% 放慢到 0.5%，容易得出“楼市降温”的结论。但结构上并不简单：有地住宅价格由上一季度下跌 0.4% 转为上涨 2.5%，非有地住宅则从上涨 1.3% 转为下降 0.1%。这说明需求并没有平均退潮，而是在不同资产类型之间重新分配。
区域数据也有类似信号。CCR 非有地住宅价格第二季度上涨 1.8%，RCR 下跌 1.2%，OCR 下跌 0.1%。核心区仍有支撑，中端和大众市场的价格压力更明显。对开发商、房产基金和高净值买家来说，这意味着“买哪里“和“买什么类型”比判断整体涨跌更重要。
租金重新抬头，会影响企业成本
租金指数第二季度上涨 0.7%，看似温和，但方向值得注意。新加坡企业大量依赖外籍员工、区域团队和跨境人才，如果住宅租金再次上行，企业的住房补贴、薪酬谈判和人才成本都会受到影响。金融、科技、专业服务和区域总部企业尤其敏感，因为这些行业对中高端租赁市场依赖更高。
租金分化同样明显：CCR 非有地租金上涨 1.2%，RCR 持平，OCR 下跌 0.3%。这意味着外籍高收入人群和核心区需求仍有支撑，而部分大众租赁区域已经开始消化前期涨幅。企业做预算时，不能只用全岛平均租金估算员工成本。
后续最重要的是成交量和库存
第二季度开发商推出 1783 个未完工私人住宅单位，低于第一季度的 1844 个；开发商售出 2141 个单位，高于第一季度的 2013 个。转售交易达到 3813 宗，高于上一季度的 3225 宗，并占全部销售交易的 62.0%。
这组数据说明买方并没有完全退场，市场流动性仍在。只要成交量维持，价格就很难出现快速调整；但如果未来新增供应增加、贷款利率维持高位、企业招聘放慢，租金和价格的支撑会减弱。
对新加坡财经读者来说，房地产数据不只是买房问题。它会传导到 REITs、银行房贷、企业薪酬、区域总部成本和家庭资产负债表。第二季度数据给出的信号是：市场没有全面转冷，但结构分化已经足够明显，后续判断必须从全岛平均数切到区域、物业类型和租赁需求。
资料来源：URA、The Business Times。