新加坡乌节路（Orchard Road）近年迎来一波商场易主潮，百丽宫（Paragon）以39亿新元成交、Delfi Orchard以4.39亿新元售出、The Centrepoint后部地块也易手。然而，这条2.2公里长的购物地带的转型速度，可能比交易本身来得更慢。
新业主倾向翻新而非重建
凯德商用产业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）今年4月以39亿新元收购百丽宫后，预期将聚焦租户组合优化而非大规模重建。同样，城市发展有限公司（CDL）2024年以4.39亿新元收购Delfi Orchard后，集团表示短期内将维持现状，聚焦短期收入最大化。丰隆产业（Frasers Property）收购The Centrepoint后部地块后也表明，暂时不会对物业做出重大改动。
新加坡国立大学（NUS）商学院房地产系教授盛天福（Sing Tien Foo）指出，关闭一个经营良好的商场进行重建意味着数年的租金损失、业务中断以及建筑和融资成本。部分乌节路建筑地处优越位置，新业主可通过更新租户组合和引入高价值零售概念来提高回报，而非拆建。
区域竞争加剧
与新加坡的缓慢转型相比，亚洲其他城市步伐更快。首尔的The Hyundai Seoul占地相当于13个足球场，以建筑美学、绿植和快闪店吸引年轻群体，49%的空间用于室内公园和休闲区。曼谷新开的The Emsphere则设有五楼夜生活区、无边泳池屋顶海滩俱乐部以及可容纳6000人的娱乐场馆。
真正的变革在边缘地带
最显著的实质改造反而出现在较旧或利用率较低的地块。Pacific Eagle Real Estate已拆除前唐林购物中心（Tanglin Shopping Centre），计划建设结合零售、办公、健康和文化用途的综合项目。附近的明坊（Ming Arcade）也被拆除，将建165间客房的豪华酒店，预计2027年开业。Hotel Properties Limited（HPL）则已获批准重新发展Forum购物中心、voco Orchard Singapore酒店及HPL House。
政府2019年推出的战略发展激励计划（Strategic Development Incentive，SDI）也在推动旧建筑翻新，允许乌节路和新加坡河等战略区域的建筑提高容积率，以鼓励创新项目。
分析师认为，乌节路仍是世界知名的购物街，未来的转型将取决于个别物业的条件、地段和业主策略，整体改貌仍需时间。
来源：The Straits Times（海峡时报） | 日期：2026年7月18日
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