9月1日和2日，滨海广场（Marina Square）与义顺10号影院在同一周先后宣布将关闭重建、加入住宅成分，两处物业均定于2027年3月停业改造。加上此前的多个项目，新加坡商业地产正进入一轮密集的混合用途重建周期——业主们用脚投票的回答是一致的：纯粹做零售，已经赚不到过去的回报。
以滨海广场为例，新加坡置地集团（SingLand）的重建方案包括：一座49层、204个豪华住宅单位的塔楼（三卧至五卧及顶层豪宅）、约13,000平方米可出租办公空间、一栋304间客房的酒店和四层零售商场，预计2031年完工，并与泛太平洋、Parkroyay Collection滨海湾和文华东方三家现有酒店连通。义顺10号则将改建为带临街零售裙楼的住宅楼，由丰树产业（Frasers Property）主导，同样以2031年年中为目标。
开发商算的是一笔现金流账。RealVantage联合创始人兼集团CEO翁维德（Keith Ong）点破其中的逻辑：写字楼、商场和服务式公寓往往需要多年才能进入稳定期，有意义回报通常要等到再融资或出售时才实现；而预售豪华住宅让开发商在建设期内就回收部分资金——“住宅销售让开发商在周期更早阶段收回资本”。混合用途项目还允许多元化变现：住宅直接出售、商场保留作经常性收入、办公和酒店组件可分别引入不同投资伙伴再融资或出售。对于动辄数十亿新元、完工周期五到七年的重建项目，这种结构性灵活性就是财务上的生存能力。
Mogul.sg首席研究官麦俊荣则从机会成本角度补充：这些楼龄数十年的建筑本就到了大修周期，而维持纯零售用途的租金回报已今非昔比，转型混合用途虽有巨额资本开支风险，“本质上是一种城市更新”。
对投资者和政策观察者，这轮周期有三个值得跟踪的节点。第一，市中心豪宅供应：滨海广场204个豪华单位与义顺10号110个单位将在2029至2031年间陆续预售入市，叠加其他重建项目，核心区豪宅供应窗口正在打开，对高端市场价格和租金的影响值得预判。第二，仲量联行（Savills）研究主管钟徇君（Alan Cheong）指出的政策变量：JTC等法定机构旗下的市镇产业园若要复制”live-work-play”模式，30年工业地契必须延长至99年，住宅部分才具备可售性——地契政策松动的任何信号都会打开新一轮供应想象。第三，零售租户的迁移潮：2027年3月前后滨海广场和义顺10号的租户需要重新选址，区域商圈租金结构可能因此出现结构性重排。
从资产配置角度，这轮重建潮的深层信号是：新加坡核心地段的土地价值正在被重新定价为“住宅+混合用途”，而非“零售”。持有纯零售资产的业主若无法参与重建，其资产的相对价值可能持续被稀释——这对S-REITs中零售类资产占比较高的产品（例如本地一些零售REITs）构成了需要重估的长期因素。
历史可以提供参照：滨海广场上一次大规模改造是在2016年前后，当时的目标还是升级零售体验本身；十年后同一块地的答案变成了住宅+酒店+办公的混合体。这种转变的青后，是新加坡零售租金长期横盘、电商分流与游客消费结构变化的多重挤压，也是核心区土地稀缺性对最高最佳用途（highest and best use）的重新筛选。
资料来源：The Straits Times、新加坡置地集团、丰树产业